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文／研究员杨科伟、姚郑康
市场综述
整体降温、区域分化，年内供应充足
当前，武汉房地产市场整体情况比较而言，和其他同类二线城市相比依旧火热，但与其自身年之前相比供、求都有非常明显的下跌，认筹周期显著拉长、客户来访来电成交量都有显著衰减。虽然武汉市场依然处于供不应求的状态，供应的萎缩主要是受客户减少带来的需求基数下降的影响，大量刚需项目必须力求日光的情况下，只能拉长蓄客--供应周期。当前刚需项目开盘去化基本90%左右，改善产品去化50%-60%，高端豪宅项目销售比较好的去化率30%左右，整体市场的降温也是逐步回归正常。市场微观已发生变化，譬如个别开盘假排队出现，茶水费也不如之前泛滥……从当前市场潜在供应来看，供大于求的状态会在不远的某个点发生逆转，未来市场的刚需产品不排除出现挤压和踩踏。
01
*策环境
落户“突破”限购，限价依旧严格首套利率上浮20%以上
武汉对限购和非限购区域的新住房统一实行价格指导，并严格执行全区域限价*策。限价*策推行一年以来，没有放松的迹象，造成诸多区域一、二手房价格严重倒挂，数个热点板块价差幅度在30%左右，一定程度上促成屡屡“日光”；另外，武汉实行毛坯备案限价和装修标准限价，刚需、改善（单价2.5万元/平方米以下）项目精装标准最高元/平方米，豪宅（单价3万元/平方米以上）精装标准最高元/平方米，以防止变相突破限价。另外，装修单签合同并可以使用消费贷款。
随着武汉人才引进*策的推行和落户门槛的降低，外省市购房者多采用先落户后买房的策略“突破”限购；信贷*策相对比较严格，目前首套首付三成，利率上浮20%以上，二套首付五成，利率上浮30%-40%，而且银行放款周期由之前的2-3周普遍拉长至1个月左右。
02
客户结构
本地客群占比巨大，年轻刚需仍为市场主导
从客户来源地统计来看，购房者中武汉本地客群占比70%左右，10%~15%是湖北省内的购房者，其余10%左右是外省购房者?
从购房客户年龄阶分布上，武汉是一个以年轻客群主导的市场，购房年龄相比杭州等城市显著前置，刚需仍是主流需求，改善需求趋势在上升，但进程相对缓慢。
从产品需求结构来看，集中在-平方米的户型，刚需产品总价万元左右、豪宅3万元/平方米以上就是天花板，超过之后去化显著受影响。
03
库存供应
5月后将新增近万方供应
未来潜在供应量更不容小觑
当前武汉商品住房库存维持较低水平，但预估年内新增供应会非常充足。按项目不完全汇总推算，今年全市新进品牌开发企业的个已完工项目总量为万平方米，这决定了今年全年的整体的供应量会比去年有比较明显的上升。但是1~4月份仅新增供应了万平方米，5月份预计有38个项目约万平方米的供应，这两者之间有非常明显的反差，预示着年内仍将有近万平方米的新增供应。
对于未来潜在供应而言，武汉市场前几年累计土地供应较多，而且~年所成交的土地总量是在~年中最多的，年开始有大量的城中村改造项目。年武汉整体土地成交量约万平方米，而商品房去年去化仅2万平方米。从另外一个维度来看，最近两年进入武汉的32家开发商，共拿了建筑面积万平方米土地，分三种不同形式，招拍挂市场占30%左右，收并存量土地30%多，其他30%多是跟本土开发商合作的，32家开发商平均每家有30多万平方米，不太可能捂盘，都寻求品牌快速落地，形成商品住宅供应一定会比之前的速度快。
在对一家龙头房企武汉公司的调研中，也有类似数据，据不完全统计武汉市三环内在年以前已售但尚未开发的土地建筑面积约万平方米，还不包括年和今年成交大量高价土地。以武汉市场年成交万平方米左右的规划，潜在供应仍需三年消化。
04
城市发展
城市圈发展缓慢，武汉尚处“吸附”阶段以四大板块、十大行业为产业方向
湖北省的城市圈发展始终进程缓慢，站在整个湖北省的格局来看，经济水平相比全国水平是较低的，中部的发展尚远不及东部。从单就武汉本身来讲，湖北省现阶段依然是从战略上举全省之力发展武汉，仍处在“吸”的阶段，跟北京有点像，不像上海能带动周边，还没有形成一个双向互动的城市圈概念。这就导致武汉远城区的发展目前尚有一定的问题，而1+8城市圈短期内更是比较难实现的。而且高铁使这种虹吸效应越来越强，荆州、襄阳来武汉买房的人更多了。
武汉目前已经形成四大板块，即大光谷、大车都、大临空、大临港，重新构建了武汉的经济地理版图。包括十大产业，以汽车、光电、医药、港口、物流、航空为主。城建方面，武汉在城市交通方面投入巨大，地铁线路以每年三条的速度开通，截止到年5月，已经投入运营使用的地铁线路达到了7条。
05
市场预判
“抢人大战”成效卓著未来供应充足，量价将稳中有升
整体而言，武汉在抢人大战中跑在前列，随着大量高精尖人才留汉创业就业，中产阶层群体有望持续增多，武汉房地产市场明显受益。
从库存方面来看，以近三年年均成交量推算，尚需3.75年才能去化完毕，可以看出武汉供应还是较为充足的。随着待售项目加快推案节奏，叠加近两年内出让地块陆续开发销售，房地产库存将低位回升，消化周期也将升至正常水平；价格方面由于刚性需求较为旺盛叠加严格限价因素，预计仍将继续保持平稳小幅上升的态势。
典型项目一：万科金域时代
地理位置：武汉市江汉区香港路与台北路交汇处
物业类型：超高层
建筑面积：㎡
装修：全装修
开盘时间：年6月
交房时间：年
开盘售价：2-3元/㎡（含精装），其中小户型精装标准元/㎡，大户型为元/㎡
销售情况：项目容积率约6，由2幢板楼和4幢塔楼组成，约户，主打90平方米三房，塔楼得房率约80%左右，室内比预期宽敞。周边暂无同类产品，房源稀缺性较高，客群主要为项目周边改善置换，去化进程相对整体市场略慢热，且还有针对老客户的优惠措施。
典型项目二:万科·御玺滨江
板块：地理位置：武汉市江岸区二七滨江商务区核心区
物业类型：超高层、高层、小高层
建筑面积：㎡
装修：精装修
开盘时间：年6月
交房时间：年
预计开盘售价：4~4元/㎡（含元/㎡装修）
销售情况：项目处在武汉市场金字塔顶端的滨江高端豪宅，主打-平方米大平层，周边同类项目有绿城*浦湾和华发滨江首府，但户型面积都较小，与该项目并无直接竞争，产品稀缺性较强，与周边二手房武汉天地项目价格倒挂显著，当前蓄水阶段的意向客户数量显著多于推盘数量。
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