行业近况: 一线城市日前陆续公布了2011年房价控制目标。截至目前全国已有50余个城市公布了该调控目标,除一线城市外,还包括十余个二线城市以及三十多个三四线城市。绝大多数城市并未提出明确的数字目标,而是以不超过今年GDP或可支配收入,或上年全国平均房价涨幅为标准,隐含涨幅不超过10%左右(详见图表1)。 评论: 调控目标体现了区域差异性,一二线城市较三四线更严格:各城市房价控制目标可分为五类: 锁定宏观:即不高于当年GDP或(和)人均可支配收入涨幅,大部分一二线城市及部分三四线城市属于此类; 锁定平均:即不高于2010年13.7%的全国房价平均涨幅,部分二线城市属于此类; 锁定自身:即较本市上年涨幅有所放缓,部分三四线城市属于此类; 锁定数字:即提出明确的房价涨幅控制目标,主要是部分中西部城市,大都在10%上下; 明确“降价”:仅北京要求新建普通住房价格“稳中有降”。所谓“新建普通住房”是指容积率1.0以上、面积144平方米以下、价格低于同级别土地上住房均价1.2倍以下的住房,包括普通商品房和保障性住房。 整体目标弱于市场预期:一方面,除北京外各城市均未提及降价,结合经济增长预期以及上年全国均价涨幅估算,10%是大多数城市的隐含房价涨幅上限;另一方面,相当一部分城市以“新建住房”价格为调控标的,而非“新建商品住房”,前者同时涵盖了保障房,考虑到结构性因素的影响,目标实现的压力并不大。我们认为这与地产*府资金压力、中西部和三四线城市商品房市场尚处于发展前期故地方调控房价意愿低等因素有关。 翘尾因素使得房价“不涨即跌”:由于2010年房价总体上是逐季上涨,而统计局房价涨幅统计口径是自年初至统计期末的累计均价变动,因此即便今年房价绝对水平走平,统计上看也将出现涨幅下降的趋势。 商品住房全年均价涨幅只要不高于16%,全国住房均价涨幅可控制在10%以内:考虑到经济适用房、棚户区改造和限价房等保障房供给增加带来的结构性影响,在全国住房销售面积同比下降10%的基本假设情形下,我们对全国住房均价进行了模拟推算,结果显示只要2011年商品住房全年均价不超过5953元/平方米(同比涨幅低于16%),那么全国住房均价涨幅可以控制在10%以内(图表2和3)。根据国家统计局数据,2011年初商品住房均价6140元/平方米,意味着商品住房价格在目前基础上下调3%~5%即可实现全年房价控制目标。 估值与建议: 整体来看,各城市房价调控目标大都锁定GDP和可支配收入增长,并未向市场传递“降价”信号,甚至反倒加强了“涨价”预期,这与我们在1月26告中的判断非常一致。我们认为商品住房价格近两年出现大幅调整的概率非常小,而行业集中度将在市场小幅调整(主要集中在一二线城市)的过程中进一步提升。我们再次重申看好全国龙头公司、布局三四线城市的开发商、以及参与保障房建设的公司,A股如万科、金地、中南建设、首开股份、北京城建、中国建筑,H股如龙湖、中海、华润、雅居乐、首创。
美国GDP年增长率从去年最后一季的3.2%，减少到今年第一季的1.9%与第二季的1%。失业率更是高企于9%以上。美国每个月需要增加 125,000个工作，才能够勉强维持失业率不变。分析者预测8月份的就业量只能够增加75,000个。最近实际数字出来时却显示完全没有增加！
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9月9日，天还未亮，南沙守备部队后方基地的官兵们就把彩带挂上枝头，在营院道路两旁插上彩旗，排起长长的队伍，为离任的部队长龚允冲送行。