天河的全新盘要来了！
对，就是去年广州第三轮土拍流拍的育新街地块，第四轮回炉重拍。
总价降了亿、砍掉了平保障性住房后，被中建四局、天河投资、广州高新技术产业集团以约.2万/平的楼面价拿下。
央企和区属国企背书。
项目备案名也出来了，叫做—中建天河精诚壹号。
去了现场之后，房小妹预测一下，价格不到位，天河效应也会失灵，这盘很难卖。
01
中建天河精诚壹号位于天河智慧城板块，北面是火炉山森林公园，南面是凌塘村、岑村。
2公里外是万科广场和产业园。
天河智慧城
广州房小咖摄
智慧城在年开始谋划建设，经过10年的发展沉淀，创造了巨大的吸金能力和人才吸附力。
这里集聚了头部科技产业总部，如小鹏、网易。
除此之外，还有互联网创新企业，占领游戏开发、科技研发、人工智能等领域。
最赚钱的行业都这了。
最多金的程序员也在这了，是项目的客户群体之一。
华观路向西是城市界面的割裂点。
一边是写字楼，一边是城中村。
项目在凌塘村后面，没有大路直通项目，房小妹跟着导航走，还得经过重重叠叠的村屋。
项目周边
广州房小咖摄
项目开放后总不能绕村路的，货运车、泥头车也得通过马路运送材料，所以，开发商造了一条马路。
山前有路，路尽头有个几百万的盘。
项目周边
广州房小咖摄
事实上，房小妹从万科广场走路过去只需要20分钟。
短短的一段路，体验感真的太差了，综合配套和户型，也是瑜不掩瑕。
02
中建天河精诚壹号离地铁站不近，有2公里，需要接驳小电驴。
自驾的话，也有广州环城高速和广园快速，上下班高峰期会堵车。
天河智慧城地铁口是林林总总的餐饮店，再往前，便是万科广场，是附近员工的“大饭堂”。
商圈不大，但吃饭和娱乐是可以满足的。
万科广场
广州房小咖摄
生态方面，附近的大观湿地公园，是小红书上的打卡点。
周末，在公园里吸收绿氧，也挺安逸。
除了上文的城市界面外，对于购房者来说，阻力还有学校。
目前，项目周边都是村小，包括凌塘小学、岑村小学、新塘小学。
清华附中湾区学校二期在华观路南面征了地，预计年建成开学。
按照规划，将提供个班，个学位。
除了三个村子外，还有珠江嘉苑、工业区大院，项目业主能否入读，不确定性太大了。
况且，广氮板块的清华附中一期的生源很纯粹，相比起来，小巫见大巫，差距甚远。
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项目的效果图已经流出来了。
占地.51㎡，10栋小高层住宅，户，是中型社区。
容积率低，只有2.5，楼栋均为1层高，意打造低密住宅社区。
项目背靠火炉山，东倚湖泊，部分楼栋做了倾斜望湖。
尽管如此，还是有槽点啊！
1）这个湖在地图上连名字都没有，并不像白云湖、东湖的湖居有升值潜力。70亩的湖，动人景观有限。
10栋楼，能够无遮挡望湖的单位，估计只有1/。
2）或受岑村限高影响，每栋楼都限制在了40米，楼间距除了最长的直线和对角线，其他楼栋之间贴得太了。
一些梯腿会有对望的尴尬。
保利天汇或者市区其他楼盘都会存在这个问题。
网上的效果图，外立面使用了高端盘常用的玻璃幕墙，颜值高，气质大气。
园林有会客区，中央水池等，楼栋的一层大概会用来作架空层或会所。
户型照顾了刚需和改善，有78-89--㎡的三四房面积段。
小高层洋房的公摊较少，户型使用率高。
78平三房，难得的是做了主套，比其他同等面积的户型多了一个卫生间。
厨房的强不是承重墙，可以打掉做推拉门，或开放式厨房，使视觉效果更大。
餐客厅LDK一体化也能让空间形象更灵活。
次卧出阳台，房小妹同事说，这种开放型设计最适合抽烟了...
主卧的是大面落地窗，采光效果极佳，与衣柜的飘窗形成南北对流。
78平是项目最小的面积，功能却很能打，样板房做好后，效果肯定会很惊喜。
78㎡户型图
89平四房，开发商为了增加使用率，在入户处弄了个房间，满足大家庭的需求。
整体格局和78平相似，同样是次卧出阳台、开放厨房、四开间朝南。
89平户型图
平四房，四个房间都很大，空间阔绰。
主卧十分奢华，带有独立的衣帽间，还有°的飘窗，这一般都是豪宅的标配。
平户型图
户型很拉分，与其他楼盘也有错位竞争。
保利天汇和珠江花城大概是6-7w/平的单价，开发商想去货的话，单价得低于竞品。
项目吹风价还没出来，你们觉得会卖多少钱呢？欢迎评论区讨论~
另外，智慧城板块内，在这周四有一宗新地要拍，位置比中建天河精诚壹品更好。
有兴趣的朋友，可以留意一下拍地结果。