广州楼市梁宝欣摄
本报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝见习记者梁宝欣深圳报道
土拍是楼市风向标。
7月18日,广州迎来了年第二轮集中土拍。竞拍结果显示,本次集中挂牌的14宗涉宅地中成功出让11宗,3宗流拍,合计揽金.56亿元,流拍率约为21%。
其中,天河燕塘地块受7家房企争夺,共竞价54轮,最终触顶15%限价,进入摇号程序,结果将在7月21日揭晓。值得注意的是,这是广州年集中供地后,首次诞生的摇号地块。
对此,广东省城规院住房*策研究中心首席研究员李宇嘉在7月18日对《华夏时报》记者表示,“热点成熟区域依旧是拿地的主要选择,其他区域则能避开就避开,主要是开发商资金链相对紧张、企业风险仍未出清,国央企拿地也担心市场预期转淡,再加上市场回升基础不扎实,所以本年度第二批次拍地,依旧延续相对冷清的局面。”
近五轮规模最小的一次土拍
广州第二轮土拍共挂出14宗地块,涉及天河、海珠、荔湾、*埔等区域,计容建筑总面积.58万平,起拍总价约亿元。而这也是广州近五轮土拍中,规模最小的一次。
相比于广州今年首轮土拍亿出让金,本次土拍减少了约亿元。
从出让的情况来看,各区域冷热不均。像海珠、荔湾、天河等热门区域,深获房企青睐。据广州中原研究发展部数据显示,本次广州土拍共有4宗地块溢价成交,均集中在海珠、荔湾以及天河区。
但有一点需要注意的是,不仅仅是区域之间冷热不均,连区域内部也有所分化。在本轮土拍中,天河区出让了两宗地块,但命运却截然相反,一宗摇号,一宗流拍。
据了解,需要摇号的是天河燕塘地块。其共获7家房企“抢夺”,在历经54轮竞价后,到达地价上限81.19亿元,溢价率15%,折合楼面价5.08万元/平,进入了摇号程序,结果将在7月21日揭晓。值得注意的是,参与“天河区燕塘地块三”摇号的房企嘉达是本轮土拍唯一的民企。
该地块位于天河中西部,西邻白云山,南侧靠近环城高速,距离3号线梅花园站约米距离,五站即可直达珠江新城。
据李宇嘉介绍,“地理位置很优越,配套成熟,周边项目已证明了销售端必然受欢迎,溢价收益的确定性较强。”
相反,另外一宗位于天河区的地块——育新街南侧地块,则遭遇流拍。
该地块临近天河智慧城,周边有火炉山森林公园等,距离最近的地铁站约有2.5公里,且附近有大量的握手楼和自建房。
对此,有业内人士表示,育新南街地块流拍与地块周边的环境有很大的关系。
李宇嘉也持相同观点。他认为,同在“宇宙中心”天河的育新街南侧地块,由于配套一般,(房企)担心市场不欢迎,则惨遭流拍。
此外,李宇嘉还指出,在市场回升基础不扎实,爆雷等风险事件还在冲击预期的情况下,(房企)拿地思路偏保守,确定性思路占主导。
*府让利明显
相较以往来说,本轮集中供地在竞拍规则上有所调整,大部分地块由“限地价+竞自持+摇号”改为了“限地价+摇号”。
也就是说,当地块竞拍到达封顶价,便会直接进入摇号环节,不再进行“竞自持”环节。
所谓的竞自持,就是开发商自行占有的商品住宅的面积,这部分资产归拿地企业所有。而自持部分不得转让、销售,只能对外出租。
对于土拍规则的调整,有业内人士指出,是为了降低房企成本,给房企让利,从而提升房企参与拍地的积极性。
除此之外,*府的供地思路也彰显了让利的特点。
李宇嘉指出,*府供地思路仍旧坚持,缩小供应量,优化供地区域,降低流拍对市场情绪的扰动,拿出优质地块,吸引开发商并给市场让利,国企央企托底,维持市场温度,逐步让土地市场回归至正常态势。
“但从拍地结果看,尽管*府思路达到了,但市场低迷的态势不容忽视。”李宇嘉说。
据了解,本次成交的地块中6宗底价成交、4宗溢价成交、1宗触顶进入摇号环节。此外,仍有3宗地流拍,流拍率达21%。
而这主要是供给端房企仍有所顾虑。
对此,李宇嘉认为主要原因在于,一是,供给端风险事件还在爆发,开发商经营思路整体上还是保卫现金流;二是,融资端并未好转。上半年各项数据都在环比改善,唯独到位资金中银行贷款跌幅继续扩大;三是,销售端回升的势头并不扎实。
值得注意的是,除了销售端回升势头不扎实外,李宇嘉还指出,销售端回升并未传导至拿地端。
据中原数据显示,年1-6月广州累计成交新房宗,尽管低于、年同期水平,但是仍在近5年中排名第三。
图源:广州中原发展研究部
此外,月度成交呈现整体回升态势,6月份广州新房网签宗,环比增加26%,比去年同期成交增加10%。
图源:广州中原发展研究部
而李宇嘉预计,“销售端热、供给端冷”的局面,还会保持一段时间。
“下一步,只有在商品房市场回升趋势确定,民企开发商层面风险开始妥善解决,银行等对企业融资正常化了,土地市场才能彻底复苏。”李宇嘉指出。
责任编辑:张蓓主编:张豫宁